En una lectura reciente de temas varios, dentro del proceso de preparación para cursar mi nuevo L.L.M., me encontré con una figura usada en el Estado de la Florida, denominada CDD O COMMUNITY DEVELOPMENT DISTRICT, que data ya de varios años atrás, concretamente desde 1.980, y otorga una vía para obtener el financiamiento necesario para el desarrollo de infraestructuras urbanas, de esa manera se facilitan los procesos de urbanización en grandes extensiones de terreno.
Estos financiamientos se terminan cargando a las unidades inmobiliarias resultantes del proyecto, quienes pagan durante periodos de 15 a 30 años una suma calculada según la extensión de la urbanización y el valor de las obras que se financiaron.
Aterrizando a Colombia, encontramos que muchas de las grandes dificultades que tenemos en el desarrollo de proyectos inmobiliarios de grandes extensiones, es precisamente el costo de las obras de urbanismo, para el desarrollo de las infraestructuras para sistemas de carreteras, agua y alcantarillado, áreas comunes, parques, paisajismo, conservación y alumbrado público, en especial en grandes superficies de terreno en zonas no urbanizadas.
Ese costo no es fácil de financiar para el Promotor Inmobiliario, no existe un producto financiero que apalanque la construcción de esas obras; el crédito bancario denominado constructor no abarca la totalidad de las obras de urbanismo exterior en grandes terrenos; pensemos que en aquellos desarrollos en los que el proyecto se va dividiendo en varias etapas, el crédito constructor va apalancando cada una de esas etapas, pero por lo general las grandes obras de urbanismo exterior como vías, acueducto, alcantarillado, se ejecutan para todo el lote a la vez.
Pongo por ejemplo un desarrollo de 20 hectáreas que requiere de todas aquellas obras de urbanismo, si el proyecto se divide en 20 etapas, de 1 hectárea cada una, la financiación bancaria se va a desarrollar para cada una de esas etapas y si bien cada una conlleva una parte proporcional del urbanismo general externo, no es menos cierto que las obras para dotar de acueducto y alcantarillado por ejemplo, se deben ejecutar desde el inicio para las 20 hectáreas, lo que conlleva a que muchas veces los proyectos terminen financieramente inviables por esos costos, más aún cuando la dotación de esa infraestructura termina siendo bastante alta por las distancias u otras dificultades geográficas o técnicas.
Estas obras, se vuelven una carga demasiado pesada para cualquier Desarrollador Inmobiliario, incluso tratándose de los más grandes, puesto que la ejecución de varios proyectos a la vez que demanden varias inversiones de este tamaño termina socavando cualquier respaldo patrimonial de las Compañías.
Surge en este escenario, la pregunta, de si puede ser viable en Colombia, un mecanismo similar el CDD que se aplica en la Florida, incluso con la actual normatividad.
¿Es posible para un desarrollador inmobiliario financiar vía emisión de deuda los costos de urbanización de un lote (sistemas de carreteras, agua y alcantarillado, áreas comunes, parques, paisajismo, conservación y alumbrado público) y que esa deuda sea cargada y asumida por los propietarios de las unidades privadas, a largo plazo?
La clave de toda la estructura estaría en establecer cuales serían los mecanismos para asegurar el pago de esas obligaciones durante el tiempo establecido para esa deuda.
Si bien, el terreno inicial y las unidades inmobiliarias que nacen del desarrollo del proyecto, se encuentran afectas a un gravamen hipotecario debido al crédito constructor otorgado inicialmente para su construcción y luego al crédito hipotecario que financia su adquisición, debemos mirar a otras figuras que permitan de algún modo atar esa obligación al inmueble.
La ley 675 de 2001, que creó y regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, puede ser el mecanismo adecuado para garantizar a ese financiador el pago de la deuda.
El articulo 1 de la Ley 675 de 2001, señala:
“ARTÍCULO 1o. OBJETO. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.” (Negrillas fuera de texto)
A su vez el articulo 3 de la misma norma, trae las siguientes definiciones:
“(…)
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
(…)
Las expensas comunes diferentes de las necesarias tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.”
A partir de estas definiciones, sería posible calificar ese financiamiento como una expensa común necesaria, toda vez que la misma va dirigida exclusivamente para la dotación de la infraestructura del proyecto, y que se tornan en indispensables para el correcto aprovechamiento de los bienes privados, sin contar que una correcta y adecuada provisión de estas infraestructuras va a permitir una mejor y mayor valorización de las unidades inmobiliarias.
“ARTÍCULO 19. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 1o. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.” (Negrillas fuera de texto)
Y siendo viable calificar ese endeudamiento como una expensa común necesaria, la misma haría parte de las expensas comunes y por lo tanto afectas a cada uno de los inmuebles.
Visto lo anterior, la Ley 675 de 2001 en principio ofrece una plataforma viable para que el financiamiento que se logre otorgar para la construcción y desarrollo de las infraestructuras que componen ese urbanismo externo general, tenga un soporte claro y queden afectas durante todo el plazo necesario, 15, 20 o 30 años, a la vida de las unidades inmobiliarias resultantes, siendo posible establecer diferentes mecanismos de recaudos unificados todos ellos en la Propiedad Horizontal, responsable de transferir ese costo al financiador, y siempre atado a la transferencia de la unidad inmobiliaria, de suerte que con la venta de la misma no se extingue la obligación y la misma pasa al siguiente comprador, así lo permite el articulo 29 de la misma Ley.
“ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.
Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.” (Negrillas fuera de texto)
Sin lugar a dudas, se requiere un proceso detallado de información a los clientes iniciales de las unidades, para que así como se les da a conocer los costos estimados que tendrán a futuro las expensas comunes, puedan conocer que esa contribución mensual tendrá adicionado un valor correspondiente al costo de aquella financiación.
Es un esquema novedoso, no conozco de un antecedente similar en algún proyecto inmobiliario en Colombia, en que la Propiedad Horizontal nazca a la vida jurídica con una obligación que en principio y tradicionalmente ha pertenecido a un tercero, el Desarrollador Inmobiliario, sin embargo de lo que se trata aquí no es de reducir las cargas de uno para simplemente traspasarlas a los compradores de los inmuebles, sino de buscar mecanismos que viabilicen los proyectos.
Un desarrollador juicioso, que pueda optar por un mecanismo como este, sin lugar a dudas hará los análisis financieros debidos de forma tal que el costo de las unidades inmobiliarias refleje o tenga en cuenta ese mayor valor de expensa común que a futuro los propietarios de los inmuebles deberán soportar.
Surge la pregunta, para el otro lado del negocio, ¿es posible desarrollar un mercado de deuda o de financiamiento para estos casos?
He allí el gran interrogante, para aquellos fondos de inversión con apuestas de largo plazo, sería interesante correr los modelos financieros para determinar los costos y las viabilidades de un mecanismo como este.
Bienvenida la discusión para abrir diferentes escenarios, especialmente para encontrar formas para ir actualizando nuestro derecho a nuevas necesidades, es posible que los instrumentos jurídicos estén allí, solo es generar nuevas ideas de encadenamientos entre ellos para encontrar las soluciones.